Sale of land in partnership
| Fatwa #1276 | Category: Business & Trade | Country: Zambia | Date: 8th November 2024 |
| Fatwa #1276 | Date: 8th November 2024 |
| Category: Business & Trade | |
| Country: Zambia | |
Question
Assalamoalaikum WW Mufti Saab
*Question for Shariah Ruling on Conditional Collective Sale of Property Shares*
We have a property jointly owned by four parties with the following shares:
Party A is the maternal Aunt to Party B, C & D
– Party A owns 50%.
– Party B owns 16.66%
– Party C owns 16.66%
– Party D owns 16.66%
Totalling 100%
Recently, Party A expressed interest in purchasing the shares of Parties B, C, and D. Parties B, C, and D agreed to a conditional sell, only if their shares were purchased collectively as a single block of 50%, rather than individually. Parties B, C & D commissioned a valuation to establish a guide market price.
The valuation was as follows ;
Lusaka Valuation within Family $200-$250K and open market between $250-$300K.
Party A made an offer to purchase their shares at $99,000, but this offer was below the expected valuation of Parties B, C, and D, and was therefore declined. This was considered the first right of refusal afforded to Party A as an existing partner by Parties B,C & D. Subsequently, the collective shares of Parties B,C & D were offered to a third party, Party E, with Party A’s consent, and Party E considering an offer of $150,000 for the conditional collective block share for Parties B,C & D.
Currently, Party A is questioning the permissibility of this arrangement under Shariah. Specifically, Party A would prefer to purchase a single share from any one of Parties B, C, or D individually at $50,000 per share , rather than all three shares collectively, but Parties B, C, and D are insistent on selling only as a collective unit.
We seek guidance on the following issues:
1. Is it permissible for Parties B, C, and D to require a conditional collective sale of their shares, rather than selling individually to Party A?
2. Would such a stance be seen as artificially driving up the price, and is it permissible in this context to refuse a sale to Party A for a single share in favour of a collective sale price acceptable to Party B, C and D?
3. Does Party A still retain the right of first refusal to match the offer made by Party E?
4. Do Parties B, C, and D require consent from Party A to proceed with a sale to Party E?
Answer
In the Name of Allah, the Most Gracious, the Most Merciful.
As-salāmu ‘alaykum wa-rahmatullāhi wa-barakātuh.
- It is permissible for parties B,C and D to mutually agree to sell collectively as opposed to individually. This does not require the consent of party A.[1]
- The parties wishing to sell collectively are only obliged to offer the collective to party A, not individual shares.[2]
- If party E offers a price for the collective, and assuming the collective has not yet been offered to party A, then it must first be offered to party A, who shall have the option to match the price of party E.[3] If party A is unable to match the price of party E, then the collective can be sold to party E without the consent of party A.
Note: The right of Shuf’ah (first purchase) in this case will only be established if party A upon learning of the offer by party E immediately expressed a desire to purchase with the same terms offered by party E.[4] If this did not occur, then the right of Shuf’ah falls off and party A no longer holds any rights of purchase. Parties C, B and D may transact with party E.
And Allah Ta’āla Knows Best
Mufti Bilal Pandor
Concurred by
Mufti Muhammad Patel
Darul Iftaa Mahmudiyyah
Lusaka, Zambia
درر الحكام شرح مجلة الأحكام – ط. العلمية (1/ 163) [1]
( الْمَادَّةُ 215 ) يَصِحُّ بَيْعُ الْحِصَّةِ الْمَعْلُومَةِ الشَّائِعَةِ بِدُونِ إذْنِ الشَّرِيكِ سَوَاءٌ كَانَ الْمَشَاعُ قَابِلًا لِلْقِسْمَةِ أَوْ غَيْرَ قَابِلٍ عَقَارًا أَوْ مَنْقُولًا ( اُنْظُرْ الْمَادَّةَ 1088 ) لِأَنَّهُ كَمَا سَيُذْكَرُ فِي الْمَادَّةِ 1192 لِكُلٍّ أَنْ يَتَصَرَّفَ فِي مِلْكِهِ كَمَا يَشَاءُ وَهَذَا الْبَيْعُ مِنْ جُمْلَةِ التَّصَرُّفَاتِ وَعَلَى هَذَا كَمَا يَحِقُّ لِأَحَدِ الشَّرِيكَيْنِ أَنْ يَبِيعَ الْعَرْصَةَ الْمُشْتَرَكَةَ مِنْ شَرِيكِهِ فَكَذَلِكَ يَحِقُّ لَهُ أَنْ يَبِيعَ حِصَّتَهُ مِنْ الْأَجْنَبِيِّ بِدُونِ إذْنٍ مِنْ شَرِيكِهِ وَكَمَا أَنَّ لِمَنْ يَمْلِكُ حِصَّةً فِي دَارٍ مُشْتَرَكَةٍ أَنْ يَبِيعَ حِصَّتَهُ فِي تِلْكَ الدَّارِ مَعَ عَرْصَتِهَا لِشَرِيكِهِ فَلَهُ أَنْ يَبِيعَ هَذِهِ الْحِصَّةَ مِنْ الْأَجْنَبِيِّ وَلِشَرِيكِهِ حَقُّ الشُّفْعَةِ ( اُنْظُرْ الْكِتَابَ التَّاسِعَ )
درر الحكام شرح مجلة الأحكام – ط. العلمية (3/ 46)
– الْمَادَّةُ ( 88 0 1 ) – ( لِأَحَدِ الشَّرِيكَيْنِ إنْ شَاءَ بَيْعُ حِصَّتِهِ إلَى شَرِيكِهِ إنْ شَاءَ بَاعَهَا لِآخَرَ بِدُونِ إذْنِ شَرِيكِهِ . اُنْظُرْ الْمَادَّةَ ( 5 1 2 ) أَمَّا فِي صُورَةِ خَلْطِ الْأَمْوَالِ وَاخْتِلَاطِهَا الَّتِي بُيِّنَتْ فِي الْفَصْلِ الْأَوَّلِ فَلَا يَسُوغُ لِأَحَدِ الشَّرِيكَيْنِ أَنْ يَبِيعَ حِصَّتَهُ فِي الْأَمْوَالِ الْمُشْتَرَكَةِ الْمَخْلُوطَةِ أَوْ الْمُخْتَلِطَةِ بِدُونِ إذْنِ شَرِيكِهِ ) لِأَحَدِ الشَّرِيكَيْنِ إنْ شَاءَ بَيْعَ حِصَّتِهِ إلَى شَرِيكِهِ فِي جَمِيعِ صُوَرِ الِاشْتِرَاكِ إذَا لَمْ يَكُنْ ذَلِكَ مُضِرًّا بِأَيِّ شَخْصٍ كَانَ وَإِنْ شَاءَ بَاعَهَا لِآخَرَ بِدُونِ إذْنِ شَرِيكِهِ فِيمَا عَدَا خَلْطِ وَاخْتِلَاطِ الْأَمْوَالِ . كَذَلِكَ لَوْ كَانَ اثْنَانِ مُتَصَرِّفَيْنِ بِعَقَارٍ وَقَفَ بِطَرِيقِ الْإِجَارَتَيْنِ فَلِأَحَدِهِمَا إنْ شَاءَ إفْرَاغُ حِصَّتِهِ لِشَرِيكِهِ وَإِنْ شَاءَ أَفْرَغَهَا لِآخَرَ بِدُونِ إذْنِ شَرِيكِهِ لِأَنَّ لِكُلِّ إنْسَانٍ وِلَايَةً عَلَى مَالٍ وَلِكُلٍّ أَنْ يَتَصَرَّفَ فِي مَالِهِ كَيْفَمَا شَاءَ . اُنْظُرْ الْمَادَّةَ ( 2 19 1 ) . ( الزَّيْلَعِيُّ ) فَلِذَلِكَ لَيْسَ لِأَحَدِ الشَّرِيكَيْنِ أَنْ يُجْبِرَ شَرِيكَهُ عَلَى شِرَاءِ حِصَّتِهِ أَوْ عَلَى بَيْعِهَا لَهُ اُنْظُرْ الْمَادَّةَ ( 72 1 ) سَوَاءٌ كَانَ الْمَالُ الْمُشْتَرَكُ عَقَارًا أَوْ كَانَ مَمْلُوكًا . مَثَلًا لَوْ كَانَ مِلْكُ عَقَارٍ مُشْتَرَكًا بَيْنَ اثْنَيْنِ فَلِأَحَدِهِمَا بَيْعُ حِصَّتِهِ فِي ذَلِكَ الْعَقَارِ إنْ شَاءَ لِشَرِيكِهِ وَإِنْ شَاءَ لِأَجْنَبِيٍّ . كَذَلِكَ لَوْ كَانَتْ شَاةٌ أَوْ فَرَسٌ أَوْ أَمْوَالٌ أُخْرَى مُشْتَرَكَةً بَيْنَ اثْنَيْنِ وَبَاعَ أَحَدُهُمَا حِصَّتَهُ لِأَجْنَبِيٍّ فَالْبَيْعُ صَحِيحٌ وَلَيْسَ لِلشَّرِيكِ إبْطَالُ هَذَا الْبَيْعِ . اُنْظُرْ الْمَادَّةَ ( 5 1 2 ) سَوَاءٌ كَانَتْ هَذِهِ الْأَمْوَالُ قَابِلَةً لِلْقِسْمَةِ أَوْ لَمْ تَكُنْ
الهداية في شرح بداية المبتدي (4/ 323) [2]
قال: “وإذا اشترى خمسة نفر دارا من رجل فللشفيع أن يأخذ نصيب أحدهم، وإن اشتراها رجل من خمسة أخذها كلها أو تركها” والفرق أن في الوجه الثاني بأخذ البعض تتفرق الصفقة على المشتري فيتضرر به زيادة الضرر، وفي الوجه الأول يقوم الشفيع مقام أحدهم فلا تتفرق الصفقة، ولا فرق في هذا بين ما إذا كان قبل القبض أو بعده هو الصحيح، إلا أن قبل القبض لا يمكنه أخذ نصيب أحدهم إذا نقد ما عليه ما لم ينقد الآخر حصته كي لا يؤدي إلى تفريق اليد على البائع بمنزلة أحد المشتريين، بخلاف ما بعد القبض لأنه سقطت يد البائع، وسواء سمى لكل بعض ثمنا أو كان الثمن جملة، لأن العبرة في هذا لتفريق الصفقة لا للثمن، وهاهنا تفريعات ذكرناها في كفاية المنتهى
درر الحكام شرح مجلة الأحكام – ط. العلمية (2/ 733)
– الْمَسْأَلَةُ الثَّالِثَةُ : لَوْ اشْتَرَى أَحَدٌ عَقَارًا مِنْ اثْنَيْنِ , فَلَيْسَ لِشَفِيعِهِ أَنْ يَأْخُذَ حِصَّةَ أَحَدِ الْبَائِعَيْنِ فَقَطْ , سَوَاءٌ أَقَبِضَ الْمُشْتَرِي الْعَقَارَ أَمْ لَمْ يَقْبِضْهُ , ( الْهِنْدِيَّةُ فِي الْبَابِ الرَّابِعِ ) ; لِأَنَّهُ بِأَخْذِ الْبَعْضِ تَتَفَرَّقُ الصَّفْقَةُ عَلَى الْمُشْتَرِي فَيَتَضَرَّرُ بِهِ زِيَادَةُ الضَّرَرِ بِالْأَخْذِ مِنْهُ وَبِعَيْبِ الشَّرِكَةِ , ( مَجْمَعُ الْأَنْهُرِ )
درر الحكام شرح مجلة الأحكام – ط. العلمية (2/ 673) [3]
3 – أَنْ يَكُونَ الْمَبِيعُ عَقَارًا أَوْ بِمَعْنَى الْعَقَارِ , سَوَاءٌ أَكَانَ الْعَقَارُ قَابِلًا لِلْقِسْمَةِ كَالْبَيْتِ أَمْ غَيْرَ قَابِلٍ لِلْقِسْمَةِ كَالْحَمَّامِ وَالرَّحَى , وَالْبِئْرِ , وَالنَّهْرِ , وَالْعَيْنِ , وَالدُّورِ الصَّغِيرَةِ . أَمَّا فِي الْمَبِيعِ الَّذِي لَيْسَ بِعَقَارٍ فَلَا تَجْرِي فِيهِ الشُّفْعَةُ أَصَالَةً , كَمَا سَيُفَصَّلُ فِي الْمَادَّةِ , ( 1007 )
درر الحكام شرح مجلة الأحكام – ط. العلمية (2/ 674)
9 – عَدَمُ رِضَاءِ الشَّفِيعِ بِالْبَيْعِ أَوْ بِحُكْمِ الْبَيْعِ صَرَاحَةً أَوْ دَلَالَةً , وَعَلَيْهِ فَإِذَا كَانَ الشَّفِيعُ رَاضِيًا بِالْبَيْعِ أَوْ بِحُكْمِ الْبَيْعِ صَرَاحَةً أَوْ دَلَالَةً فَلَا شُفْعَةَ لَهُ
درر الحكام شرح مجلة الأحكام – ط. العلمية (2/ 708) [4]
وَبِمَا أَنَّ كُلًّا مِنْ هَذِهِ الطَّلَبَاتِ مُؤَقَّتٌ بِوَقْتٍ مُعَيَّنٍ فِي الشُّفْعَةِ فَإِذَا فَاتَ ذَلِكَ الْوَقْتُ تَبْطُلُ الشُّفْعَةُ فَطَلَبُ الْمُوَاثَبَةِ يَجْرِي فَوْرًا عِنْدَ عِلْمِ الشَّفِيعِ بِعَقْدِ الْبَيْعِ , وَالْمُشْتَرِي , وَجِنْسِ الثَّمَنِ , وَمِقْدَارِهِ , وَطَلَبُ التَّقْرِيرِ وَالْإِشْهَادِ يَكُونُ فِي الْحَالِ , أَيْ بِلَا تَأْخِيرٍ , مَتَى تَمَكَّنَ الشَّفِيعُ مِنْ إجْرَائِهِمَا . أَمَّا طَلَبُ الْخُصُومَةِ وَالتَّمَلُّكِ فَلَا بُدَّ مِنْ أَنْ يُبَاشِرَ فِيهِ فِي ظَرْفِ شَهْرٍ , وَإِذَا مَرَّتْ الْمُدَّةُ بِلَا طَلَبٍ سَقَطَتْ الشُّفْعَةُ . وَسَيَأْتِي فِي الْمَوَادِّ الْآتِيَةِ تَفْصِيلُ ذَلِكَ